As principais construtoras e incorporadoras do País apresentarão em cerca de um mês seus balanços para o quarto trimestre e acumulado de 2011, ano marcado por certo desaquecimento do setor. Os dados operacionais preliminares já divulgados eliminam qualquer possibilidade de surpresa nos balanços, atestando que o último ano foi, de fato, mais fraco que 2010.
Se consideradas as seis companhias que representam o setor imobiliário no Ibovespa, as vendas contratadas e lançamentos em todo o ano passado cresceram 5,5% e 5,2%, respectivamente, ante 2010, considerável desaceleração em relação aos saltos de dois dígitos vistos há cerca de dois anos.
Vale lembrar que, apesar do crescimento, o último ano foi marcado por uma série de reduções nas metas traçadas pelas próprias empresas. Tais metas, entretanto, podem ter contado com uma dose excessiva de otimismo. Com os números do quarto trimestre - considerado o mais importante para o setor -, grande parte das companhias não chegou a alcançar o ponto-médio das estimativas, ficando perto do piso das projeções.
"Houve desaceleração da velocidade de vendas, mas o patamar ainda é saudável", diz o analista René Brandt, da Fator Corretora. "Ao longo do ano, a redução (de vendas e lançamentos) foi gradual e isso já era esperado pelo mercado."
De fato, com a proximidade do final do ano, muitas empresas sinalizaram ao mercado que poderiam não cumprir suas estimativas, como a MRV, que informou em novembro que ficaria abaixo do ponto-médio da meta de vendas em 2011, informação confirmada na noite de segunda-feira.
Outras como Gafisa, Cyrela Brazil Realty e Brookfield Incorporações optaram por reduzir as projeções iniciais. "As empresas vão começar a olhar mais para vendas do que para lançamentos, priorizando uma boa velocidade de vendas para resguardar o fluxo de caixa", afirma o analista Wesley Bernabé, do BB Investimentos, que assinala a redução do número de lançamentos como fundamental para a geração de caixa positiva.
Nesse sentido, os profissionais que acompanham o setor não prevêem grandes impactos nos resultados das empresas em decorrência da desaceleração vista no lado operacional, descartando qualquer possibilidade de números inesperados. "O quarto trimestre deve manter a tendência positiva vista no período anterior", apontou o Credit Suisse, em relatório, apostando na continuidade da melhoria de margens, maior reconhecimento de receita e menor consumo de caixa.
Também na aposta de balanços sem surpresas, o analista da Fator pondera que a receita das companhias crescerá de forma menos acentuada. Como o Credit Suisse, ele ressalta o efeito positivo de melhoria de margens apoiada em maior reconhecimento de receitas, provenientes de empreendimentos mais antigos.
Segundo ele, considerando as prévias divulgadas, PDG Realty, Rossi Residencial e MRV devem figurar entre os balanços mais "saudáveis", enquanto Gafisa, que foi penalizada durante 2011 por problemas com a integração da Tenda, deve precisar de um tempo maior para se recuperar. "Em linhas gerais, o quarto trimestre não vai ser muito diferente do terceiro porque o ciclo (do setor) é longo", afirma Bernabé, do BB Investimentos, que também considera a Gafisa como a única indefinição a ser observada com cautela pelo mercado.
Menos lançamentos em 2012
Na visão de analistas que acompanham o setor, este ano deve ser marcado por uma redução no ritmo de lançamentos, decorrente da desaceleração dos níveis de vendas no ano passado. O foco das empresas, enquanto isso, passará a ser a normalização das operações.
"Não faz sentido continuar com excesso de oferta no mercado", diz Bernabé, referindo-se ao menor patamar de velocidade de vendas em 2011. "A redução de lançamentos pode ser um teste para a demanda, para a velocidade de vendas se estabilizar".
Ainda no sentido de garantir maior atenção à rentabilidade, as empresas devem se preocupar ao longo deste ano em reduzir o nível de estoque de imóveis, segundo analistas. "O estoque aumentou muito e o foco deve ser em vendas", afirma o analista da Fator. "Para lançar mais é preciso esperar o aumento do poder de compra do consumidor, o que leva tempo... Enquanto isso, o crescimento será mais estável."
As pessoas vão preferir apartamentos menores e bem localizados àqueles longe do centro e com grande metragem. Essa é a avaliação de Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon Incorporadora, que usa – entre outras referências – uma pesquisa divulgada recentemente pela rede Nossa São Paulo, em parceria com o Ibope, sobre o trânsito de São Paulo para definir diretrizes para lançar novos empreendimentos.
