CAIXA PREVE 1 BILHÃO PARA HABITAÇÃO EM 2011

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odiario / PR,  Vinícius Carvalho

Janeiro é considerado um mês de pouco movimento na maioria dos segmentos comerciais, mas a Caixa Econômica Federal conseguiu financiar 1.765 unidades habitacionais nos 131 municípios da regional Maringá. O valor dos financiamentos no primeiro mês do ano foi de R$ 47,4 milhões.

O bom começo mostra que o mercado regional não perdeu o fôlego do ano passado, quando foram financiados R$ 710 milhões em imóveis. Se o ritmo for mantido, a Superintendência Regional Noroeste poderá alcançar a meta para 2011.

"Queremos chegar a R$ 1 bilhão liberados em financiamentos", afirma o superintendente da Regional Noroeste, Fábio Carnelós. "Não temos um limite de recursos para aplicar em habitação e temos certeza que Maringá e região comporta o montante que prevemos", acrescenta.

Em 2010, o crédito liberado cresceu 67% sobre o valor financiado em 2009. O resultado é dez pontos porcentuais acima da média nacional, já que a Caixa registrou em todo o País incremento de 57% no ano passado. O crédito na região de Maringá passou de R$ 422 milhões em 2009 para R$ 710 milhões no ano seguinte.

Um crescimento de 40% em 2011 é suficiente para alcançar a meta de R$ 1 bilhão em habitação nos 131 municípios. A Caixa detém 70% do mercado nacional de habitação e 93% no segmento habitação de interesse popular, com 935 mil unidades construídas no ano passado.

Carnelós afirma que não há indicativo de que a atividade econômica no segmento vá desacelerar em 2011. "Enquanto houver déficit habitacional haverá procura por imóvel. No atual modelo de financiamento, a vantagem é que a prestação muitas vezes é inferior ao valor mensal do aluguel", compara.

De acordo com o gerente regional de construção civil da Caixa, Paulo Pereira Marinho, a faixa de valor mais procurado em Maringá e região é de imóveis entre R$ 100 mil e R$ 200 mil. "Há muita procura por imóveis com preço abaixo de R$ 100 mil, mas nessa faixa simplesmente não se encontra unidade em Maringá", diz Marinho.

Mais de 90% dos financiamentos são para moradia própria e o restante para aluguel ou especulação. "O que as pessoas mais querem é se livrar do aluguel", comenta Marinho.

Com o preço elevado do imóvel em Maringá, a procura aumenta nos municípios da região metropolitana. Os destaques são Mandaguaçu e Marialva, que oferecem boa infraestrutura, contam com terrenos baratos para os padrões maringaenses e são atendidos por um eficiente aparato de transporte para o município polo.

Neste ano, Mandaguaçu terá um empreendimento com 200 apartamentos. Em Sarandi, financiamentos já assinados na Caixa resultarão em mais 200 unidades. No total, a superintendência tem hoje 100 empreendimentos sob análise nos 131 municípios da região, que representam 8 mil unidades habitacionais. "Loteamentos estão sendo lançados em Marialva, Iguatemi, Mandaguaçu, Mandaguari e em outros municípios", afirma Carnelós.

Asfalto

Os imóveis do programa federal Minha Casa, Minha Vida responderam por R$ 345 milhões dos R$ 710 milhões liberados em habitação na região de Maringá no ano passado.

Para 2011, a única mudança nas regras do programa é a exigência que o imóvel esteja em regiões asfaltadas. A superintendência acredita que a nova regra pode pesar apenas para quem financia individualmente, tentando comprar imóveis fora de loteamentos.

"Todos os empreendimentos que aprovamos já tinham a exigência não apenas de asfalto, mas infraestrutura completa, inclusive aquecimento solar", afirma Marinho.

Saiba mais

O Programa Minha Casa, Minha Vida – direcionado para pessoas com renda de até R$ 4,9 mil mensais - oferece subsídios entre R$ 8 mil e R$ 23 mil para as classes de menor renda. Financia imóveis de até R$ 130 mil na região metropolitana de Maringá. Os juros variam de 4,5% a 10,5% ao ano, de acordo com a faixa de renda, tempo de contribuição do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e adesão a produtos da Caixa.

CONSTRUTORAS PARTEM PARA VENDA DE RECEBIVEIS

Valor Econômico, Daniela D'Ambrosio e Carolina Mand

Emissão de CRI é alternativa para financiar novas obras

As construtoras já começam a se preparar para uma possível escassez de recursos da poupança - mola propulsora do financiamento imobiliário. Em estágios diferentes, como alternativa para financiar as obras, todas as grandes incorporadoras começam a vender a investidores os contratos de financiamento de imóveis que carregam. São volumes bilionários que até agora ficavam guardados rendendo juros às empresas. Essa venda a investidores para captar recursos se dá por meio dos chamados CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), papéis resultantes do "empacotamento" de contratos de crédito imobiliário e que prometem alcançar grandes volumes no país.

Apenas neste ano, PDG, Cyrela, Brookfield, MRV e Rossi já financiaram a construção de mais de R$ 1 bilhão em apartamentos com a venda desses papéis.

Dado que o volume de poupança cresce a uma taxa de 22% ao ano, e o crédito imobiliário, a cerca de 35% (a conta pode chegar a 39% incluindo os próprios recebíveis imobiliários e FGTS), analistas do setor acreditam que os recursos possam acabar entre 2012 e 2014. Nova modalidade no Brasil como alternativa de financiamento, a venda de recebíveis imobiliários vem crescendo. No ano passado, foram emitidos R$ 7,3 bilhões em papéis, maior volume já emitido em um ano. Só que, até aqui, a maior parte dos certificados vinha sendo emitida para financiar projetos comerciais ou industriais, não residenciais. "Estamos fazendo e testando o mercado, tenho certeza que em três ou, no máximo, cinco anos, a solução de financiamento para o mercado imobiliário passa pela securitização", afirma Michel Wurman, diretor financeiro da PDG, maior emissora do setor, com R$ 780 milhões em 2010 e previsão de mais de R$ 1 bilhão neste ano.

"As incorporadoras não precisam fazer papel de banco, financiando o cliente, até porque a atividade delas é muito mais rentável", diz Marcelo Michaluá, sócio-diretor da securitizadora RB Capital. "Quero me preocupar com o meu negócio e não em ter que fazer a gestão de recebíveis", diz Wurman. A PDG usa os papéis para financiar obras de apartamentos acima de R$ 500 mil, que não são elegíveis ao financiamento tradicional, do Sistema Financeiro de Habitação.

Em outras incorporadoras, porém, os CRIs já surgem como alternativa ao próprio financiamento à produção com recursos da poupança e às debêntures. Com um custo médio de 13,3% ao ano, ainda são mais caros do que o financiamento tradicional - que geralmente custa TR mais 9,5% a 10,5% (cerca de 10,6%) - mas o dinheiro é recebido de uma só vez.

Apesar do custo, trazem mais exigências. Para contratar o financiamento tradicional, a construtora precisa de um percentual mínimo de vendas em torno de 20% e a obra precisa ter avançado pelo menos 15% para que o banco conceda o crédito. O dinheiro é depositado à medida que a obra avança. "É uma forma mais flexível do que os financiamento do SFH porque segue as regras do mercado de capitais", afirma João Paulo Pacífico, sócio da Gaia.

Outra vantagem está no fato de os papéis não entrarem no balanço como dívida - o que faz diferença em um setor bastante alavancado. Hoje, a principal fonte de financiamento do setor é o SFH (40%), seguido pelas debêntures (32%) e pelo capital de giro (23%), uma realidade que tende a mudar com os CRIs.

"É um produto novo, substituto para a poupança, que precisa ser testado, apesar do custo mais caro", afirma Leonardo Correa, diretor financeiro e de relações com investidores da MRV. Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no Minha Casa, Minha Vida, a empresa fez, neste ano, sua primeira emissão, no valor de R$ 240 milhões. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de financiamento", diz.

Com relação às debêntures, cujo custo gira em torno de 14% ao ano, os CRI são mais baratos. Isso porque uma pessoa física que compra um certificado de recebível é isenta de Imposto de Renda. Com isso, as empresas podem pagar uma remuneração menor aos investidores. Emissões de debêntures, por exemplo, além do imposto, também acabam sendo compradas por investidores institucionais, como fundos de pensão, que pedem taxas mais robustas. No CRI, porém, o dinheiro é "carimbado" para um determinado empreendimento, tem destino certo.

As construtoras estão testando um novo modelo de recebível, lançando mão de uma engenharia financeira. Em um papel tradicional, o aplicador compraria um papel que tem como lastro uma carteira de recebíveis imobiliários originados em centenas ou até milhares de contratos de financiamento habitacional. Nessa nova versão de CRI, compra-se um papel que tem como lastro uma dívida que a incorporadora fez com o banco, como uma debênture ou uma cédula de crédito bancário para financiar a construção de novos prédios. "Estruturalmente, fica muito mais simples", diz Wurman, da PDG, empresa que ajudou a criar o modelo. Alguns desses CRI têm como garantia adicional um pacote de recebíveis imobiliários - se a empresa quebrar, o investidor fica com o fluxo de recebíveis.

Essa nova formatação tem como motivo principal a dificuldade que as incorporadoras estão encontrando em reunir um conjunto de contratos de financiamento que tenham características similares de prazo, risco e fluxo de pagamento. Além disso, o apetite dos investidores ainda não bate com o prazo dos financiamentos imobiliários, de dezenas de anos. Por isso, essas novas emissões de CRIs podem vencer antecipadamente em três anos. É uma opção de repactuamento que há nos papéis.

"As pessoas buscam papéis isentos de Imposto de Renda e que, ao mesmo tempo, tenham vencimento em até três anos. É muito difícil formatar isso com recebíveis imobiliários tradicionais", diz o executivo da área de renda fixa de um banco de investimento. Em 2008, as construtoras tinham R$ 2 bilhões em recebíveis performados (apartamentos entregues). Em 2009, o número chegou a R$ 3,1 bilhões e, em 2010, a R$ 5,53 bilhões. Em dois anos, o salto foi de 176%.

CRÉDITO: VALOR ECONOMICO

Febre da baixa renda esfria na construção civil

A febre da baixa renda esfriou no setor de construção civil. Para analistas que acompanham as ações das construtoras, dificuldades na aprovação de novos projetos, alta de custos e da competição estão fazendo com que as empresas e o próprio mercado revejam para baixo as expectativas para os lançamentos do "Minha Casa, Minha Vida".

As empresas também seguraram os lançamentos à espera do governo. A segunda etapa do programa de baixa renda foi oficializada em 02 de fevereiro e a operacionalização no simulador da Caixa Econômica Federal (CEF) ocorreu em 3 de março. Esses fatos levaram algumas empresas a adiar alguns lançamentos até a definição exata sobre elegibilidade de suas unidades, em função das localizações e dos respectivos preços de vendas.

Integradas são as que mais mudam

O resfriamento acontece sobretudo nas companhias conhecidas como integradas, ou seja, que não tinham foco total nos apartamentos mais baratos. "As empresas estão mostrando muito menos entusiasmo ou dependência dos projetos de baixa renda, já que a maior parte do crescimento e do ganho de rentabilidade está vindo de segmentos menos dependentes do orçamento governamental e com menores barreiras de entrada", dizem os analistas do Barclays Capital em relatório.

No trabalho, os especialistas contam que os balanços das empresas no quarto trimestre mostraram que, com exceção da MRV, o programa do governo não representou mais que 20% dos lançamentos de qualquer empresa. A MRV, junto com a Direcional e a Rodobens, é focada em baixa renda. Em alguns casos, a fatia chegou a 15%.

As prévias operacionais do primeito trimestre de 2011 mostram novas reduções. Das sete empresas com maior fatira de baixa renda, apenas duas – Rodobens e Cyrela – elevaram os lançamentos de até R$ 170 mil. MRV, Direcional, PDG, Rodobens, Rossi e Gafisa diminuíram (veja gráfico ao final do texto).

Segundo o Barclays, a rentabilidade no segmento caiu significativamente, com os subsídios do governo sendo engolidos pelo alto preço dos terrenos. Além disso, as empresas estão descobrindo no segmento de renda média filões mais rentáveis e menos desafiadores do ponto de vista da execução.

Ajustando expectativas

A movimentação não significa que os especialistas estejam com visão negativa dessa indústria, ou acreditem em queda de resultados, mas indica um ajuste às expectativas. "No lançamento do Minha Casa, Minha Vida, muita gente se animou e esperou alta rentabilidade", disse Flavio Conde, analista do Banif Investment. "Mas, com o crescimento do país e do próprio setor de construção, a competição se acirrou, os terrenos ficaram mais caros e os custos subiram."

Os especialistas lembram que, em 2007, os lançamentos em geral na construção civil brasileira cresceram com muita força, num aumento de 50% sobre o ano anterior. Desde então houve redução, mas o ritmo continuou alto, com expansão entre 15% e 30%, dependendo da empresa, em 2010. Para 2011, os aumentos esperados ficam em torno de 15% e 20%.

O resultado foi uma elevação no preço dos terrenos, com a competição desenfreada pelas oportunidades, e uma conseqüente redução das margens. "A rentabilidade cai porque o programa do governo tem um teto para o valor do imóvel, o que torna impossível o repasse desse aumento de custo para o produto final", diz Eduardo Silveira, analista da Fator Corretora.

O teto para imóveis localizados nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal passou de R$ 130 mil para R$ 170 mil no começo de 2011. Nas demais capitais, o valor máximo do imóvel dentro do programa foi elevado de R$ 100 mil para R$ 150 mil.

Essa situação abre espaço para quem trabalha com renda média e média baixa. "São as pessoas que compram para morar, não para investir, e topam pagar mais. Nesses casos, as empresas conseguem repassar a alta de custos", diz Conde. Segundo Silveira, da Fator, as empresas Tecnisa, Brookfield, Even, EZtec e Helbor têm 80% dos lançamentos concentrados na média renda.

Mão-de-obra mais cara

Outro aumento de custo, lembram os especialistas, está ligado ao próprio crescimento do país nos últimos anos: a mão-de-obra ficou cara. "Essa elevação pressiona sobretudo o resultado de quem contrata muito, de quem é muito grande", conta Conde, do Banif. "Companhias menores, como Even e EZtec, conseguiram manter suas margens no quarto trimestre e crescem acima da média", diz. "Custa muito menos ter 20 obras em São Paulo do que 150 no Brasil."

As expectativas com ganhos do programa do governo também fizeram com que muita gente entrasse de cabeça em um segmento que não conhecia. "Muitos pagaram mais para entrar em um setor no qual não tinham experiência, e que descobriram ser mais difícil que o imaginado", afirmou Silveira. Foi o caso, diz ele, da Cyrela, que chegou a projetar ter 50% de seus lançamentos na baixa renda. Acabou reduzindo para 30% do total. "A única que cumpriu o prometido foi a Rossi, que tem 80% dos lançamentos destinados à baixa renda e possui mais know-how no segmento", afirmou.

"O primeiro semestre do ano será muito mais positivo para as empresas integradas e que operam com mais força na média renda", acredita Silveira.

Cai fatia de lançamentos populares nas construtoras

Das empresas com maior participação na baixa renda, apenas duas elevaram a fatia entre trimestres (%)

relatórios das empresas (Minha Casa Minha Vida, ou lançamentos de até R$ 130 mil no 4o trimestre ou R$ 170 mil no 1º trimestre)

FINANCIAMENTO IMOBILIARIO, TABELA SAC X TABELA PRICE

Terra, Fábio Bonillo

Quando o consumidor decide financiar a compra de um imóvel, tem que optar por um sistema de amortização do empréstimo que vai pedir ao banco ou construtora. Eles definem a maneira como a dívida será paga ao longo do prazo de financiamento. Os mais comuns são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). O Sistema de Amortização Crescente (Sacre), utilizado somente pela Caixa Econômica Federal, já não é mais oferecido com frequência. Em todos eles, o comprador paga juros em cima do saldo devedor total.

Pela Tabela Price, as parcelas são fixas. Neste sistema, a maior parte da primeira prestação é formada por juros. Ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e o em amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo.

Já o SAC mantém o mesmo valor de amortização durante o financiamento, mas diminui o valor pago em juros, o que reduz o valor da prestação durante o contrato.

Por exemplo: ao financiar R$ 100 mil a 14% ao ano (1,16% ao mês), por 120 meses, pelo sistema Price, e sem considerar correção monetária (TR) e encargos com seguros, as prestações mensais seriam de R$ 1.552,86, o que faria o comprador desembolsar R$ 186.319 até o fim do financiamento. A primeira prestação seria composta por R$ 1.160 de juros (ou 1,16% de R$ 100 mil) e R$ 392,86 de pagamento da dívida. Já a segunda parcela seria formada pelos juros em cima do saldo devedor, ou seja, 1,16% de R$ 98.840 (R$ 1.146,5), além de R$ 406,5 da dívida.

Pelo SAC, a primeira parcela, nas mesmas condições descritas acima, seria de R$ 2 mil, composta por R$ 833 referentes à amortização e R$ 1.167 referentes a juros. No segundo mês, a amortização continuaria a mesma, mas os juros diminuiriam a R$ 1.150, resultado de 1,16% do saldo devedor menos os R$ 833 pagos no mês anterior (R$ 99.167). Esta segunda parcela já seria menor, de R$ 1.983. Com isso, o desembolso total seria de R$ 172.796 ao fim do contrato.

A diferença mais latente entre os dois sistemas é que pelo Price as primeiras parcelas são mais baixas comparadas às primeiras do SAC. Contudo, como as parcelas pelo SAC vão diminuindo, em determinado momento a parcela pelo SAC fica menor, ao ponto de o saldo final do financiamento por esta última modalidade ficar mais barato.

SAC é recomendado, mas nem sempre possível
Para o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, a taxa mais vantajosa é aquela que se adequa melhor à renda do comprador. Isto, porque os bancos não costumam a emprestar um montante em que a parcela do empréstimo fique maior que 30% da renda familiar do cliente. Com isso, a Tabela Price, com parcelas menores no começo do sistema, acaba tornando-se a única alternativa para alguns.

"O crédito oferecido é de 25% do que você ganha, então quem recebe R$ 2,8 mil, por exemplo, consegue (ter acesso a) uma prestação menor no Price", diz.

No entanto, ele recomenda o uso do SAC que, apesar de exigir uma renda maior por ter uma parcela inicial mais alta, permite ao comprador economizar no pagamento total do financiamento - no exemplo acima, foram poupados R$ 13,5 mil.

Quanto mais o comprador amortizar o saldo devedor, mais "barata" a dívida fica no futuro. E quanto menor o prazo de financiamento, menor também o montante cobrado em juros, apesar da prestação mais elevada.

Em ambos os sitemas, o cliente tem a possibilidade de quitar o saldo devedor no meio do financiamento, evitando assim pagar os juros que incidiriam nas parcelas seguintes. Embora incomum e sujeito às condições do banco, um cliente também pode trocar de sistema durante o financiamento de um imóvel. Contudo, segundo Oliveira, será feito um novo contrato e estabelecidas novas taxas de juros.

"O cliente tem o direito de pedir ajuda, e não a obrigação de saber. Muitos não sabem que podem escolher a taxa de financiamento, mas se você chegar para o banco e pedir uma simulação, eles são obrigados a fazer", acrescenta.

ECONOMISTA ENSINA COMO SE PRECAVER EM TEMPOS DE INFLAÇÃO EM ALTA

O pequeno poupador deve ter cautela diante do quadro de alta da inflação e deve evitar transferir suas economias para aplicações financeiras que desconhece. O conselho é do especialista em administração financeira, Érico Veras Marques, professor da Faculdade de Economia, Administração Atuária e Contabilidade, da Universidade Federal do Ceará (UFC).

Para ele, o pequeno aplicador, além de ter cuidado com o dinheiro no banco, deve, diante da inflação em elevação, preocupar-se em fazer pesquisas de preço dos produtos e serviços em busca de ofertas melhores. Ele, porém, avalia que o momento, nem de longe, mesmo com inflação em alta, pode ser comparado com a situação existente antes do Plano Real, quando os índices alcançavam a casa dos dois dígitos.

– Não dá para comparar a inflação do momento com a mesma registrada antes do Plano Real, quando as coisas subiam absurdamente de uma hora para outra – disse.

Por enquanto, acrescentou o professor, estamos discutindo sobre uma meta de inflação estabelecida pelo Banco Central (BC) que, comparada ao que era no passado, não é tão alta. Na semana passada, o BC indicou que a inflação corrente está em um momento de alta e deve passar dos 6,5% estipulados como teto da meta estabelecida pelo governo.

Depois, ela deve retornar para índices mais baixos, fechando o ano em torno de 5,6%, pela projeção da autoridade monetária. O centro da meta é 4,5%, mas existe uma tolerância de 2 pontos percentuais para a meta de inflação, para mais ou para menos.

– A discussão é importante porque os brasileiros devem ficar atentos para não perder o controle disso. Já pelo lado dos investimentos, a situação requer mais cuidado para o pequeno investidor na hora de descobrir qual aplicação paga o melhor rendimento – afirmou.

Segundo ele, os pequenos investidores não têm muitas alternativas, a não ser a poupança e alguns fundos. Os fundos, porém, cobram taxas de administração para cuidar das aplicações e, dependendo do valor, não compensam porque, no final, o investidor vai receber menos do que deveria.

– Dependendo da taxa de administração de alguns fundos, é melhor deixar o dinheiro na poupança – afirmou.

Segundo o professor da UFC, outra alternativa seria o Tesouro Direto, um tipo de aplicação que permite ao aplicador a compra de títulos do governo federal diretamente do Tesouro Nacional, inclusive pela internet. Dessa forma, ele foge das taxas de administração e paga apenas um pequena taxa de custódia à instituição financeira.

O problema, segundo Marques, é que esse tipo de aplicação requer um pouco mais de conhecimento do mercado financeiro.

– O cidadão tem que se cadastrar em um banco, tem que ficar atento ao dia em que tem que vender os títulos e conhecer a diferença entre os títulos. Não é tão comum como operar com a caderneta de poupança – ressalta.

Caso o poupador tenha como identificar quais são os títulos corrigidos pela inflação vendidos pelo Tesouro Direto, o professor avalia que esses papéis são bons porque acompanham a inflação, mas "sem ganhar nada a mais por isso".

Quem estiver disposto a correr um pouco mais de risco, a recomendação do professor são os fundos multimercados, que diversificam a aplicação, ou os fundos de ações. Neste último caso, lembra, é para quem tem conhecimento do mercado financeiro e mais especificamente das empresas que estão vendendo as ações. Marques adverte para que o investidor estejam sempre atento à taxa de administração cobrada pelos bancos.

Se a pessoa tem um pouco mais de recursos, a saída, segundo ele, é aplicar em certificados de depósitos bancários (CDBs), títulos vendidos pelos bancos ao público como forma de captar recursos . Para ele, em instituições de médio porte, o retorno da lucratividade desses papéis é muito bom e pode compensar, mas, normalmente, o dinheiro tem que ficar aplicado por um tempo determinado, o que é desvantajoso para quem necessita dos recursos no curto prazo.

Marques pretende, até o final de agosto, ensinar aos servidores da Universidade Federal do Ceará, como administrar bem seu orçamento pessoal por meio do curso de planejamento em educação financeira.

O objetivo é fazer com que as pessoas tenham um padrão de vida adequado à renda. "Não adianta uma pessoa ganhar R$ 10 mil, mas gastar R$ 11 mil pois passa a ficar endividado". "Na verdade, informou, queremos discutir o padrão [de vida] presente com a expectativa de vida do futuro. Até porque, se pegarmos os últimos dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), nós estamos falando em uma expectativa de vida de 73 anos de idade. Então, gaste menos do que você ganha. Nunca gaste mais do que você ganha".


FONTE: clipimobiliario.com.br