FINANCIAMENTO IMOBILIARIO, TABELA SAC X TABELA PRICE

Terra, Fábio Bonillo

Quando o consumidor decide financiar a compra de um imóvel, tem que optar por um sistema de amortização do empréstimo que vai pedir ao banco ou construtora. Eles definem a maneira como a dívida será paga ao longo do prazo de financiamento. Os mais comuns são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). O Sistema de Amortização Crescente (Sacre), utilizado somente pela Caixa Econômica Federal, já não é mais oferecido com frequência. Em todos eles, o comprador paga juros em cima do saldo devedor total.

Pela Tabela Price, as parcelas são fixas. Neste sistema, a maior parte da primeira prestação é formada por juros. Ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e o em amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo.

Já o SAC mantém o mesmo valor de amortização durante o financiamento, mas diminui o valor pago em juros, o que reduz o valor da prestação durante o contrato.

Por exemplo: ao financiar R$ 100 mil a 14% ao ano (1,16% ao mês), por 120 meses, pelo sistema Price, e sem considerar correção monetária (TR) e encargos com seguros, as prestações mensais seriam de R$ 1.552,86, o que faria o comprador desembolsar R$ 186.319 até o fim do financiamento. A primeira prestação seria composta por R$ 1.160 de juros (ou 1,16% de R$ 100 mil) e R$ 392,86 de pagamento da dívida. Já a segunda parcela seria formada pelos juros em cima do saldo devedor, ou seja, 1,16% de R$ 98.840 (R$ 1.146,5), além de R$ 406,5 da dívida.

Pelo SAC, a primeira parcela, nas mesmas condições descritas acima, seria de R$ 2 mil, composta por R$ 833 referentes à amortização e R$ 1.167 referentes a juros. No segundo mês, a amortização continuaria a mesma, mas os juros diminuiriam a R$ 1.150, resultado de 1,16% do saldo devedor menos os R$ 833 pagos no mês anterior (R$ 99.167). Esta segunda parcela já seria menor, de R$ 1.983. Com isso, o desembolso total seria de R$ 172.796 ao fim do contrato.

A diferença mais latente entre os dois sistemas é que pelo Price as primeiras parcelas são mais baixas comparadas às primeiras do SAC. Contudo, como as parcelas pelo SAC vão diminuindo, em determinado momento a parcela pelo SAC fica menor, ao ponto de o saldo final do financiamento por esta última modalidade ficar mais barato.

SAC é recomendado, mas nem sempre possível
Para o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, a taxa mais vantajosa é aquela que se adequa melhor à renda do comprador. Isto, porque os bancos não costumam a emprestar um montante em que a parcela do empréstimo fique maior que 30% da renda familiar do cliente. Com isso, a Tabela Price, com parcelas menores no começo do sistema, acaba tornando-se a única alternativa para alguns.

"O crédito oferecido é de 25% do que você ganha, então quem recebe R$ 2,8 mil, por exemplo, consegue (ter acesso a) uma prestação menor no Price", diz.

No entanto, ele recomenda o uso do SAC que, apesar de exigir uma renda maior por ter uma parcela inicial mais alta, permite ao comprador economizar no pagamento total do financiamento - no exemplo acima, foram poupados R$ 13,5 mil.

Quanto mais o comprador amortizar o saldo devedor, mais "barata" a dívida fica no futuro. E quanto menor o prazo de financiamento, menor também o montante cobrado em juros, apesar da prestação mais elevada.

Em ambos os sitemas, o cliente tem a possibilidade de quitar o saldo devedor no meio do financiamento, evitando assim pagar os juros que incidiriam nas parcelas seguintes. Embora incomum e sujeito às condições do banco, um cliente também pode trocar de sistema durante o financiamento de um imóvel. Contudo, segundo Oliveira, será feito um novo contrato e estabelecidas novas taxas de juros.

"O cliente tem o direito de pedir ajuda, e não a obrigação de saber. Muitos não sabem que podem escolher a taxa de financiamento, mas se você chegar para o banco e pedir uma simulação, eles são obrigados a fazer", acrescenta.

ECONOMISTA ENSINA COMO SE PRECAVER EM TEMPOS DE INFLAÇÃO EM ALTA

O pequeno poupador deve ter cautela diante do quadro de alta da inflação e deve evitar transferir suas economias para aplicações financeiras que desconhece. O conselho é do especialista em administração financeira, Érico Veras Marques, professor da Faculdade de Economia, Administração Atuária e Contabilidade, da Universidade Federal do Ceará (UFC).

Para ele, o pequeno aplicador, além de ter cuidado com o dinheiro no banco, deve, diante da inflação em elevação, preocupar-se em fazer pesquisas de preço dos produtos e serviços em busca de ofertas melhores. Ele, porém, avalia que o momento, nem de longe, mesmo com inflação em alta, pode ser comparado com a situação existente antes do Plano Real, quando os índices alcançavam a casa dos dois dígitos.

– Não dá para comparar a inflação do momento com a mesma registrada antes do Plano Real, quando as coisas subiam absurdamente de uma hora para outra – disse.

Por enquanto, acrescentou o professor, estamos discutindo sobre uma meta de inflação estabelecida pelo Banco Central (BC) que, comparada ao que era no passado, não é tão alta. Na semana passada, o BC indicou que a inflação corrente está em um momento de alta e deve passar dos 6,5% estipulados como teto da meta estabelecida pelo governo.

Depois, ela deve retornar para índices mais baixos, fechando o ano em torno de 5,6%, pela projeção da autoridade monetária. O centro da meta é 4,5%, mas existe uma tolerância de 2 pontos percentuais para a meta de inflação, para mais ou para menos.

– A discussão é importante porque os brasileiros devem ficar atentos para não perder o controle disso. Já pelo lado dos investimentos, a situação requer mais cuidado para o pequeno investidor na hora de descobrir qual aplicação paga o melhor rendimento – afirmou.

Segundo ele, os pequenos investidores não têm muitas alternativas, a não ser a poupança e alguns fundos. Os fundos, porém, cobram taxas de administração para cuidar das aplicações e, dependendo do valor, não compensam porque, no final, o investidor vai receber menos do que deveria.

– Dependendo da taxa de administração de alguns fundos, é melhor deixar o dinheiro na poupança – afirmou.

Segundo o professor da UFC, outra alternativa seria o Tesouro Direto, um tipo de aplicação que permite ao aplicador a compra de títulos do governo federal diretamente do Tesouro Nacional, inclusive pela internet. Dessa forma, ele foge das taxas de administração e paga apenas um pequena taxa de custódia à instituição financeira.

O problema, segundo Marques, é que esse tipo de aplicação requer um pouco mais de conhecimento do mercado financeiro.

– O cidadão tem que se cadastrar em um banco, tem que ficar atento ao dia em que tem que vender os títulos e conhecer a diferença entre os títulos. Não é tão comum como operar com a caderneta de poupança – ressalta.

Caso o poupador tenha como identificar quais são os títulos corrigidos pela inflação vendidos pelo Tesouro Direto, o professor avalia que esses papéis são bons porque acompanham a inflação, mas "sem ganhar nada a mais por isso".

Quem estiver disposto a correr um pouco mais de risco, a recomendação do professor são os fundos multimercados, que diversificam a aplicação, ou os fundos de ações. Neste último caso, lembra, é para quem tem conhecimento do mercado financeiro e mais especificamente das empresas que estão vendendo as ações. Marques adverte para que o investidor estejam sempre atento à taxa de administração cobrada pelos bancos.

Se a pessoa tem um pouco mais de recursos, a saída, segundo ele, é aplicar em certificados de depósitos bancários (CDBs), títulos vendidos pelos bancos ao público como forma de captar recursos . Para ele, em instituições de médio porte, o retorno da lucratividade desses papéis é muito bom e pode compensar, mas, normalmente, o dinheiro tem que ficar aplicado por um tempo determinado, o que é desvantajoso para quem necessita dos recursos no curto prazo.

Marques pretende, até o final de agosto, ensinar aos servidores da Universidade Federal do Ceará, como administrar bem seu orçamento pessoal por meio do curso de planejamento em educação financeira.

O objetivo é fazer com que as pessoas tenham um padrão de vida adequado à renda. "Não adianta uma pessoa ganhar R$ 10 mil, mas gastar R$ 11 mil pois passa a ficar endividado". "Na verdade, informou, queremos discutir o padrão [de vida] presente com a expectativa de vida do futuro. Até porque, se pegarmos os últimos dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), nós estamos falando em uma expectativa de vida de 73 anos de idade. Então, gaste menos do que você ganha. Nunca gaste mais do que você ganha".


FONTE: clipimobiliario.com.br